Des obstacles à la faisabilité : comment Ratio.City peut débloquer le marché du logement intermédiaire

Des obstacles à la faisabilité : comment Ratio.City peut débloquer le marché du logement intermédiaire

2 juin 2026 Anubhuti Mehta

Les études utilisateurs constituent un outil essentiel pour définir les fonctionnalités et les mises à jour que nous publions sur Ratio.City. Il est extrêmement important de dialoguer avec les professionnels pour cerner leurs besoins et leurs difficultés, et ainsi créer des produits utiles. Récemment, nous avons abordé la question des logements intermédiaires à Toronto. Des maisons mitoyennes aux immeubles collectifs, les types de logements intermédiaires sont désormais disponibles sur Ratio.City.

Introduction

Le boom des copropriétés, qui a marqué le développement urbain canadien au cours des deux dernières décennies, est en train de s'essouffler rapidement. Au premier trimestre 2026, aucun nouveau projet de construction de copropriétés n'était en cours à Toronto, ce qui constitue un signe évident que le marché est en train de changer. À sa place, un autre type de logement d'une importance cruciale prend de l'ampleur : les logements intermédiaires. Il s'agit notamment des immeubles à plusieurs logements, des maisons en rangée, des suites avec jardin et des maisons de ruelle – ces bâtiments de faible hauteur qui se situent entre la maison individuelle et la tour d'habitation.

Chez Ratio.City, nous avons pris conscience de cette évolution et nous y avons réagi. Nous avons mené des entretiens structurés avec des professionnels de la région du Grand Toronto : urbanistes, architectes, promoteurs immobiliers et consultants, tous confrontés à la complexité du développement du « missing middle ». Leurs témoignages, riches en enseignements, ont directement influencé les fonctionnalités relatives au « missing middle » que nous avons mises en place et que nous continuons à développer.

Le problème : un déficit important en matière d'outils et d'expertise

Avant d'aborder les attentes des utilisateurs, il convient de comprendre les difficultés auxquelles ils sont confrontés. Les consultants, les outils et l'expertise disponibles sur ce marché sont véritablement insuffisants, et les clients qui font appel à des consultants pour des projets complexes sont souvent moins expérimentés et ont besoin d'un accompagnement plus poussé.

La plupart des professionnels s'appuient encore sur des tableurs, des règlements au format PDF et une interprétation manuelle pour déterminer ce qui peut être construit sur un site, un processus lent, source d'erreurs et accessible uniquement à ceux qui possèdent une expertise technique approfondie. Il en résulte un fossé grandissant entre ce que la réglementation autorise et ce qui est réellement construit, un problème qui est clairement ressorti de nos recherches.

Les professionnels ont indiqué consacrer énormément de temps à des tâches qui devraient être rapides : vérifier si un site est adapté à une typologie donnée, rechercher des informations sur les règlements de zonage dans des bases de données municipales disparates, et refaire les mêmes calculs à chaque fois qu’ils évaluent un nouveau terrain. Les utilisateurs ne demandent pas de miracle ; ils recherchent rapidité et certitude dès les premières étapes d’un projet, avant d’y engager des ressources importantes.

Adoption de typologies du « missing middle »

Quelles sont les données demandées par les professionnels du secteur ?

Les trois types de logements intermédiaires les plus demandés lors de nos entretiens étaient les logements accessoires (ADU), les immeubles à logements multiples et les maisons mitoyennes, autant de typologies que les municipalités s'efforcent de rendre possibles. Cependant, disposer de l'autorisation politique pour les construire et disposer des outils nécessaires pour les évaluer et les concevoir efficacement sont deux choses bien différentes.

1

Lorsque nous avons demandé aux professionnels ce dont ils avaient besoin, plusieurs thèmes récurrents sont apparus. L'un d'entre eux concernait l'évaluation rapide et fiable de la viabilité d'un terrain. Les utilisateurs veulent savoir rapidement si un terrain est adapté à ce type de construction. Cela implique la vérification du zonage, l'estimation du nombre de logements et les limites de construction autorisées de plein droit, le tout en un seul endroit, sans qu'ils aient à consulter différents sites web municipaux.

2

Le deuxième point concernait la fiabilité des données. Les règlements municipaux et les informations relatives au zonage sont connus pour leur manque d'uniformité d'une collectivité à l'autre. Chaque ville organise ses directives différemment, utilise une terminologie propre et stocke ses informations à des emplacements variés. Les professionnels nous ont confié que l'un des éléments les plus rassurants qu'un outil puisse offrir est d'afficher la référence du règlement de zonage directement à côté de la valeur calculée : ainsi, ils ne se contentent pas de se fier à un simple chiffre, mais voient le lien direct vers la source d'où il provient.

3

Le troisième aspect concernait la flexibilité du processus de conception lui-même. Les utilisateurs souhaitaient pouvoir définir eux-mêmes les marges de recul, le nombre de logements, la configuration des sous-sols et les dimensions du bâtiment, tout en pouvant voir en temps réel comment ces données interagissaient avec les valeurs autorisées. La possibilité de visualiser les volumes parallèlement aux statistiques (surface brute de plancher, pourcentage d'occupation du terrain et nombre d'unités) est inestimable pour les études de faisabilité de haut niveau et les présentations aux clients. Comme l'explique un participant, un tableau comparatif « données saisies vs valeurs autorisées » constitue un moyen rapide et efficace de signaler les écarts potentiels avant même qu'une demande n'atteigne le bureau d'un urbaniste.

Ce que nous avons réalisé et ce qui nous attend

À la suite des conclusions de l'enquête, Ratio.City a lancé une première série de fonctionnalités « missing middle » axées sur la ville de Toronto. Nous avons introduit deux typologies : les immeubles à logements multiples et les maisons en rangée. Lors de la conception de l'un ou l'autre de ces types de bâtiments, nous procédons à l'analyse des catégories de zonage, des limites de hauteur, des superpositions de couverture de terrain, des parcelles situées le long des artères principales de l'EHON et des zones autorisées pour les immeubles à six logements. Parmi les fonctionnalités supplémentaires des outils « missing middle », on trouve : un bouton pour activer ou désactiver les sous-sols, des références aux valeurs autorisées (couverture de terrain, limites de hauteur, coefficient d'occupation des sols, etc.) et un nouveau calculateur de nombre d'unités, conçu pour accélérer les vérifications de faisabilité.

Les retours sur les entretiens ont confirmé que nous sommes sur la bonne voie, tout en mettant clairement en évidence les prochaines étapes à franchir. Les annexes de jardin et les logements en ruelle sont les ajouts les plus demandés, ce qui témoigne d’une tendance vers des solutions de logement à petite échelle et de densification qui permettent d’augmenter la densité sans nécessiter de réaménagement majeur. À plus long terme, la feuille de route prévoit également d’étudier les directives de conception de la SCHL comme modèles de référence pour les villes situées en dehors de Toronto, et d’ajouter des options de stationnement dans les projets de construction de faible hauteur.

Pourquoi cela a de l'importance au-delà du produit

Ce que nos recherches ont finalement confirmé, c'est que le défi du logement intermédiaire ne se résume pas à un simple problème de politique ou de financement : c'est aussi un problème d'outils et d'information. Les professionnels qui souhaitent construire ce type de logements sont freinés dès la toute première étape : comprendre ce qui est possible sur un site, dans une ville donnée, dans le cadre d’un ensemble de règles donné. En raccourcissant cette première étape, en accélérant l’étude de faisabilité, en rendant les données d’urbanisme plus accessibles et en proposant des couches plus faciles à visualiser, Ratio.City peut réduire de manière significative les frictions dans un processus de construction de logements qui doit s’accélérer.

Les fonctionnalités « missing middle » sont désormais disponibles sur la plateforme Ratio.City. Si vous souhaitez partager votre expérience ou participer à nos recherches, n'hésitez pas à nous contacter.

donnéesaccessibilité au logementlogementurbanismecollaborationurbanismedensificationmaillon manquantlocation

Anubhuti Mehta

Anubhuti (Anu) Mehta est chargée d'études sur l'expérience utilisateur (UX) et d'études de marché au sein de l'équipe Ratio.City chez Esri Canada, où elle travaille depuis le bureau de Toronto. Elle s'attache principalement à cerner les besoins et les comportements des utilisateurs et à collaborer avec les membres de l'équipe afin de traduire ces connaissances en améliorations de la plateforme. Anu possède plus de neuf ans d'expérience dans les domaines de l'expérience utilisateur et des études de marché. Elle est titulaire d'un master en administration des affaires, d'une licence en commerce et de diverses certifications liées à la recherche en expérience utilisateur et aux statistiques.

https://www.linkedin.com/in/anubhutimehta/