De la friction à la faisabilité : comment Ratio.City peut débloquer le logement du « missing middle »
La recherche utilisateur est un outil essentiel pour façonner les fonctionnalités et les mises à jour que nous lançons sur Ratio.City. L'échange avec les professionnels est d'une importance capitale pour comprendre leurs besoins et leurs difficultés, et pour concevoir des produits utiles. Récemment, nous nous sommes penchés sur le développement du logement intermédiaire dans la ville de Toronto. Des maisons en rangée aux multiplexes, les types de bâtiments de logement intermédiaire sont désormais disponibles sur Ratio.City.
Introduction
Le boom des condominiums qui a caractérisé le développement urbain canadien au cours des deux dernières décennies s'essouffle rapidement. Au premier trimestre 2026, aucun nouveau projet de construction de condos n'a été lancé à Toronto, ce qui témoigne clairement d'une évolution du marché. En contrepartie, un autre type de logement d'une importance critique gagne du terrain : le logement intermédiaire. Pensez aux multiplexes, aux maisons en rangée, aux suites de jardin et aux habitations de ruelle, c'est-à-dire les immeubles de faible hauteur situés entre la maison unifamiliale et la tour en hauteur.
Chez Ratio.City, nous avons anticipé ce virage et nous y avons répondu. Nous avons mené des entretiens utilisateurs structurés auprès de praticiens de la région du Grand Toronto (urbanistes, architectes, promoteurs immobiliers et experts-conseils) qui naviguent tous dans la complexité du développement du logement intermédiaire. Leurs retours se sont révélés très éclairants et ont directement guidé la conception des fonctionnalités de logement intermédiaire que nous avons intégrées et continuons de développer.
Le problème : un important déficit d'outils et d'expertise
Avant d'examiner les attentes des utilisateurs, il convient de comprendre à quoi ils font face. Les experts-conseils, les outils et l'expertise desservant ce marché sont manifestement sous-développés, et les clients qui sollicitent des consultants pour des projets de multiplex manquent souvent d'expérience et nécessitent un accompagnement accru.
La plupart des praticiens s'appuient encore sur des tableurs, des règlements d'urbanisme en format PDF et une interprétation manuelle pour évaluer ce qu'il est possible de bâtir sur un site, un processus lent, source d'erreurs et accessible uniquement aux personnes dotées d'une solide expertise technique. Il en résulte un fossé croissant entre les politiques autorisées et les réalisations concrètes, un problème clairement mis en lumière par notre recherche.
Les praticiens ont indiqué consacrer un temps considérable à des tâches qui devraient être rapides : vérifier la faisabilité d'un site pour une typologie donnée, rechercher des informations relatives aux règlements de zonage dans des bases de données municipales hétérogènes, et refaire les mêmes calculs à chaque évaluation d'un nouveau terrain. Les utilisateurs ne recherchent pas de solutions miracles ; ils exigent de la rapidité et de la fiabilité aux premiers stades d'un projet, avant d'avoir engagé des ressources substantielles.
Adoption des typologies de logements intermédiaires
Quelles données les praticiens réclament-ils ?
Les trois typologies de logements intermédiaires les plus sollicitées lors de nos entretiens sont les unités d'habitation accessoire (UHA), les multiplexes et les maisons en rangée, soit les types d'habitations que les municipalités s'efforcent de libérer. Toutefois, disposer d'une autorisation réglementaire de construire et posséder les outils nécessaires pour les évaluer et les concevoir efficacement sont deux réalités bien distinctes.
Ce que nous avons conçu et ce qui nous attend
En réponse aux conclusions de ces entretiens, Ratio.City a lancé une première série de fonctionnalités ciblant le « the missing middle » (logement intermédiaire), axée sur la ville de Toronto. Nous avons introduit deux typologies : le multiplex et la maison de ville (townhouse). Pour le développement de l'un ou l'autre de ces types de bâtiments, nous effectuons un travail d'analyse portant sur les catégories de zonage, les limites de hauteur, la superposition de l'emprise au sol, les parcelles situées sur les grandes artères (EHON) et les zones où les sextuplex sont permis. Parmi les fonctionnalités supplémentaires de ces outils de logement intermédiaire figurent un sélecteur de sous-sol, des références aux valeurs permises (emprise au sol, limites de hauteur, coefficient d'occupation des sols, etc.), ainsi qu'un nouveau calculateur de nombre de logements conçu pour accélérer les vérifications de faisabilité.
Les retours d'entretiens ont confirmé que nous étions sur la bonne voie, tout en indiquant clairement les prochaines étapes. Les suites de jardin et les logements de ruelle (laneway suites) constituent les ajouts les plus demandés, traduisant une orientation vers des options de logement intercalaire à petite échelle capables d'accroître la densité sans nécessiter de réaménagement majeur. À plus long terme, la feuille de route prévoit également l'examen des directives de conception de la SCHL comme modèles de référence pour les villes situées hors de Toronto, ainsi que l'intégration d'options de stationnement pour les développements de faible hauteur.
Pourquoi cela dépasse le cadre du produit
Nos recherches ont fini par confirmer que le défi du logement intermédiaire (« missing middle ») ne relève pas seulement d'une problématique de politique publique ou de financement, mais constitue également un enjeu d'outils et d'information. Les professionnels désireux de construire ce type de logement se heurtent à un ralentissement dès la toute première étape : comprendre ce qu'il est possible de réaliser sur un site donné, dans une ville donnée, en vertu d'un ensemble de règles donné. En raccourcissant cette première étape, en accélérant la faisabilité, en rendant les données de zonage plus accessibles et en proposant des couches plus faciles à visualiser, Ratio.City peut réduire de manière significative les frictions au sein d'une chaîne d'approvisionnement en logements qui doit gagner en rapidité.
Les fonctionnalités relatives au logement intermédiaire sont désormais actives sur la plateforme Ratio.City. Si vous souhaitez faire part de votre expérience ou participer à nos recherches, contactez-nous.
