Comment Metrosuite accélère la construction du « middle » manquant à Toronto
Les réformes du zonage de Toronto ont ouvert la voie. Ratio.City permet à Metrosuite de déterminer en quelques minutes le potentiel d'un bien immobilier, remplaçant ainsi des semaines de travail manuel de faisabilité et aidant les projets à avancer en toute confiance.
Le spécialiste torontois des logements modulaires « missing middle »
Metrosuite est une entreprise de construction modulaire basée à Toronto, spécialisée dans les logements intermédiaires dans la région du Grand Toronto (GTA). Elle réalise des « garden suites », des immeubles de quatre et six logements grâce à un réseau coordonné d’architectes, d’ingénieurs et de fabricants de modules, et propose ainsi à ses clients investisseurs des logements locatifs disposant de tous les permis nécessaires et éligibles à un financement.
Metrosuite mène actuellement six projets dans la région du Grand Toronto (GTA), notamment des complexes résidentiels comprenant des « garden suites » et des lotissements composés exclusivement de « garden suites ». L'entreprise a délibérément opté pour une approche allégée. Elle travaille en étroite collaboration avec ses clients investisseurs, veille à ce que les projets avancent et s'appuie sur sa capacité à répondre à une question dès le début du processus : « Que peut réellement accueillir ce terrain ? »
Modèle
Coordination allégée avec des architectes, des ingénieurs et des fabricants de modules afin de proposer aux investisseurs-acheteurs des biens locatifs disposant des autorisations nécessaires et éligibles au financement.
Focus
Le manque de logements de la « classe moyenne » dans l'ensemble de la région du Grand Toronto (GTA), notamment les « garden suites », les immeubles à plusieurs logements et les immeubles à six logements. Une offre locative rendue possible par les réformes mises en place à Toronto.
L'Ontario a réécrit les règles. La mise en œuvre est désormais le nouveau frein.
Toronto et l'Ontario ont redéfini les règles en matière de logements intermédiaires. Le projet de loi n° 23 a ouvert la voie à la construction de quadruplex et de sextuplex de plein droit. Les « garden suites » sont devenues une solution courante. Sur le papier, le potentiel est énorme.
Mais les règlements d'urbanisme sont complexes et varient d'une parcelle à l'autre. Savoir qu'une parcelle peut accueillir un immeuble de six logements n'équivaut pas à savoir si cette parcelle précise le permet. Les promoteurs ont besoin d'être rassurés dès le début. Ils doivent savoir ce qui peut être construit, ce qui s'inscrit dans le cadre du zonage et si un projet vaut la peine d'être poursuivi avant de consacrer des semaines à des études de faisabilité.
1041, avenue Willowdale
Toronto
Un immeuble de quatre logements et une suite avec jardin comprenant deux chambres, remplaçant une maison individuelle. Ce projet illustre comment les réformes de Toronto en matière de « missing middle » permettent de créer cinq logements locatifs sur un terrain qui ne pouvait auparavant accueillir qu’une seule habitation.
1041, avenue Willowdale : cinq maisons là où il n'y en avait qu'une autrefois
En passant devant le 1041 Willowdale Avenue à North York, on découvre une rue résidentielle tranquille. Dans le cadre de l’ancien plan d’urbanisme, ce terrain accueillait une maison individuelle. Grâce aux réformes de Toronto visant à développer le « missing middle », il a été transformé en un immeuble de quatre appartements et en une suite avec jardin comprenant deux chambres.
Le projet est entièrement modulaire. Un quadruplex est situé à l'avant du terrain, tandis qu'un appartement avec jardin occupe l'arrière. Ensemble, ils optimisent l'enveloppe d'urbanisme en tirant pleinement parti de la hauteur autorisée, des marges de recul, de la surface au sol et du pourcentage d'occupation du terrain à l'arrière.
Lorsque le projet 1041 Willowdale a fait l'objet d'une première étude de faisabilité, Ratio.City ne faisait pas encore partie du processus. L'examen du zonage a été effectué manuellement et il a fallu plusieurs semaines pour confirmer ce qui peut désormais être déterminé en quelques minutes. Depuis, cet obstacle a été éliminé de tous les projets similaires qui ont suivi.
Prototype de logement modulaire « Metrosuite »
Rendu extérieur
Un quadruplex contemporain conçu pour offrir une densité modérée, des procédures d'autorisation accélérées et un parc locatif supplémentaire dans les quartiers de Toronto.
Comment Ratio.City s'intègre à chaque transaction, de la « first look » au prêteur
Ratio.City est désormais intégré à chaque étape du processus de travail de Metrosuite. Il ne s'agit pas d'un outil ponctuel, mais du premier point de contrôle pour chaque projet potentiel, avant toute intervention d'un architecte.
Évaluation préalable à l'acquisition
Lorsque des clients investisseurs évaluent un terrain, Metrosuite le soumet à Ratio.City avant même de faire appel à un architecte. En quelques minutes, ils savent si le terrain permet, de plein droit, la construction d’un immeuble de quatre logements, de six logements ou d’un immeuble de six logements avec une suite-jardin. Cette réponse détermine si le projet est viable financièrement.
Entretiens commerciaux avec les clients
Lors des premiers entretiens et des discussions relatives aux contrats de services de pré-construction, Metrosuite affiche en direct sur Ratio.City le bien immobilier du prospect et lui présente en temps réel les possibilités d’aménagement de son terrain. L’ancienne formule « accordez-nous 4 à 6 semaines pour réaliser une étude de faisabilité » a été remplacée par une réponse immédiate, ce qui raccourcit considérablement le cycle de vente.
Décisions de configuration
L'enveloppe d'urbanisme constitue le premier élément à prendre en compte dans la conception d'un bâtiment, et non une considération secondaire. Les résultats fournis par Ratio.City permettent de déterminer si Metrosuite orientera un client vers une configuration en quadruplex, en sextuplex ou en combinaison sextuplex-suite avec jardin, ce qui, à son tour, détermine les spécifications modulaires transmises au fabricant.
Souscription et financement
Le fait de confirmer dès le départ une configuration conforme aux droits en vigueur permet de réduire les risques liés aux négociations de financement avec les prêteurs. Cela offre à Metrosuite et à ses clients un point de départ solide et avéré dès le début du processus, avant que des capitaux importants ne soient engagés.
Les architectes interviennent au stade de la conception, et non à celui de l'étude de faisabilité
Il en résulte un changement radical dans le mode de fonctionnement de l'équipe. Ce qui était autrefois un processus manuel, s'étalant sur plusieurs semaines et piloté par les architectes, est désormais une recherche interne plus rapide et plus fiable. Les ressources de conception sont mises à disposition au moment opportun. Le développement front-end est plus rapide, plus reproductible et moins coûteux.
La même stratégie, appliquée à l'ensemble du pipeline de la région du Grand Toronto
Le 1041 Willowdale est le projet phare de validation du concept. Ratio.City est désormais intégré de manière systématique dans l'ensemble des dossiers en cours de Metrosuite ; il est considéré comme un élément essentiel de l'évaluation de la viabilité financière plutôt que comme un exercice ponctuel.
Évaluation préalable des acquisitions : désormais intégrée à l'ensemble du flux de transactions
Chaque projet immobilier en cours d'étude chez Metrosuite passe par Ratio.City dans le cadre de la liste de contrôle standard de l'évaluation de risque avant que l'entreprise ne s'engage dans une transaction. Ce processus est intégré à l'ensemble des dossiers en cours, au même titre qu'une analyse comparative ou une recherche de titre de propriété.
Plan en 3D d'un multiplex modulaire Metrosuite
Configuration intérieure
Les essais de configuration réalisés en amont permettent de déterminer la combinaison d'unités et l'agencement du bâtiment les plus efficaces avant le début de la conception détaillée.
Le « missing middle » dispose d'un cadre politique. Ce dont il a besoin à présent, c'est d'aller de l'avant.
La question n'est plus de savoir si l'Ontario autorisera davantage de logements de la « classe intermédiaire manquante ». Le problème politique est en grande partie résolu. Les réformes en matière de zonage sont bien réelles, Autorisations de plein droit Autorisations concrètes, et les opportunités pour les promoteurs et les investisseurs sont considérables.
Le principal obstacle réside désormais dans la mise en œuvre. Les promoteurs, les investisseurs et les propriétaires doivent savoir rapidement, avec précision et en toute confiance ce qu’un terrain donné peut accueillir, afin de pouvoir prendre des décisions concrètes. Ce n’est plus un problème réglementaire. C’est un problème d’information.
Ratio.City élimine cette incertitude en amont. Pour un promoteur immobilier comme Metrosuite, cela se traduit directement par des cycles de vente plus courts, des prospects mieux qualifiés dès le début des discussions de financement et une souscription plus rigoureuse dès le premier jour. Le « milieu manquant » n’a pas besoin, pour l’instant, de nouvelles réformes politiques. Il a besoin de davantage de projets comme le 1041 Willowdale, avec moins de semaines perdues avant le début des travaux.
Metrosuite est une entreprise de construction modulaire basée à Toronto, spécialisée dans les logements du « missing middle » dans la région du Grand Toronto (GTA). L'entreprise propose aux investisseurs-acheteurs des logements locatifs disposant de tous les permis nécessaires et éligibles à un financement.
Ratio.City aide les promoteurs immobiliers, les investisseurs et les équipes d'urbanisme à déterminer le potentiel d'un terrain avant de consacrer du temps et des moyens financiers à des études de faisabilité approfondies.