Utiliser le parc immobilier existant de Toronto pour contribuer à résoudre la crise du logement
Utiliser le parc immobilier existant de Toronto pour contribuer à résoudre la crise du logement
Libérer le « parc immobilier caché » de Toronto en tirant parti des nouvelles règles d'urbanisme pour transformer de grandes maisons existantes en immeubles collectifs rentables.
Comment l'exploitation du parc immobilier existant de Toronto pourrait contribuer à résoudre la crise du logement
Toronto traverse actuellement une crise du logement, et nous risquons de négliger l'une de nos ressources les plus précieuses : les maisons dont nous disposons déjà. Le marché des copropriétés à Toronto est peut-être en train de s'effondrer, mais les maisons situées dans nos quartiers plus anciens sont restées pratiquement inchangées depuis des décennies et pourraient constituer une ressource sous-exploitée et méconnue pour soutenir la croissance de la ville.
En mai 2023, la ville a profondément modifié ses règles d'urbanisme : le conseil municipal de Toronto a adopté l'amendement n° 601 au Plan officiel et l'amendement n° 569-2013 au règlement de zonage. Désormais, les promoteurs peuvent construire jusqu'à quatre logements sur presque tous les terrains résidentiels « de plein droit », et dans certains quartiers, ce nombre peut même atteindre six, le tout dans le but d'augmenter le parc de logements de la « classe intermédiaire ».
Cependant, augmenter la densité ne signifie pas nécessairement démolir des quartiers pour repartir de zéro. La réutilisation adaptative par le biais de la conversion interne peut offrir une solution moins coûteuse, plus rapide et plus respectueuse de l'environnement. En divisant les grandes maisons existantes en logements multiples conformes à ces nouvelles directives, nous pouvons répondre aux besoins immédiats de Toronto en matière de logement sans les coûts élevés ni l'impact environnemental liés à la construction neuve traditionnelle.
Changer les calculs
Aujourd'hui, le principal obstacle à la construction de nouveaux logements est le coût des travaux. À Toronto, la construction d'une maison sur mesure peut coûter entre 350 et 900 dollars par mètre carré (Marvel Homes). Si l'on ajoute à cela le temps nécessaire pour obtenir les permis, de nombreux projets de petite envergure ne sont tout simplement pas rentables.
La conversion interne change la donne. En réutilisant les « coûts irrécupérables » d'un bâtiment existant, tels que ses fondations, ses murs extérieurs et sa toiture, vous pouvez réaliser d'importantes économies. La transformation d'un sous-sol en logement indépendant coûte généralement entre 100 000 et 300 000 dollars (BVM Contracting). Même la rénovation complète d'une maison ancienne coûte généralement entre 450 et 550 dollars par mètre carré, ce qui, bien que représentant une somme importante, constitue souvent un investissement beaucoup plus prévisible qu'une construction neuve sur mesure (BVM Contracting).
C'est surtout le délai qui fait toute la différence. La construction d'une maison neuve peut prendre près de trois ans du début à la fin (Marvel Homes) en raison de la longueur des procédures d'obtention des permis, période durant laquelle le promoteur immobilier suspendre le paiement des intérêts sur les prêts fonciers et le financement de la construction. En revanche, un projet de conversion peut être mené à bien en seulement 5 à 8 mois (BVM Contracting). La ville de Toronto accélère même la délivrance des permis pour les logements accessoires, les approuvant souvent en seulement deux mois. Pour une ville qui a besoin de logements dès maintenant, cette rapidité change la donne.
Les objectifs de Toronto en matière de développement durable
Il faut également parler de l'environnement. La plupart des objectifs climatiques de Toronto portent sur le « carbone opérationnel », c'est-à-dire l'énergie utilisée pour chauffer et climatiser un bâtiment. Mais le « carbone intrinsèque », c'est-à-dire les émissions générées par la fabrication du béton, de l'acier et du bois, est tout aussi important.
Démolir une maison pour en construire une nouvelle est un véritable désastre sur le plan des émissions de carbone. D'après un rapport de la ville de Toronto, une nouvelle construction peut générer environ 80 tonnes d'équivalent CO2. Une rénovation interne n'en produit quant à elle qu'environ 8 tonnes (ville de Toronto), ce qui représente une réduction de 90 %. En réutilisant les fondations et les murs en briques, nous maintenons ce carbone « enfoui » dans le sol au lieu de le rejeter dans l'atmosphère.
Le parc immobilier caché de Toronto
Sans compter que Toronto regorge de « logements inexploités », de grands immeubles qui pourraient être réaménagés et qui, bien qu'ils n'abritent actuellement qu'une seule famille, offrent suffisamment d'espace pour en accueillir trois ou quatre.
ERA Architects a souligné que la reconversion du parc immobilier existant en logements de la « classe intermédiaire » n'est pas une idée nouvelle à Toronto. Nos quartiers historiques, tels que l'Annex, Cabbagetown et Parkdale, regorgent de grandes demeures victoriennes et édouardiennes qui ont été transformées en appartements il y a plusieurs décennies (voir quelques exemples ci-dessous). Ces quartiers constituent les zones de conservation du patrimoine de Toronto tout en représentant une grande partie des typologies résidentielles de petite échelle de la ville. Ces bâtiments se prêtent parfaitement à une réutilisation car ils disposent de hauts plafonds et de structures solides qui facilitent la mise en conformité avec les normes modernes en matière d’incendie et d’insonorisation. De plus, ce type de parc immobilier est présent partout dans les quartiers historiques de Toronto.
Mais les opportunités ne se limitent pas aux maisons historiques. Toronto regorge également de milliers de « maisons géantes » (Toronto Star), ces immenses maisons individuelles construites dans les années 1990 et 2000 dans des quartiers comme North York et Etobicoke. Bien que ces maisons soient souvent critiquées pour leur taille, elles constituent en réalité des « coques » idéales pour la création d’immeubles à logements multiples. Beaucoup d’entre elles sont déjà équipées d’un câblage moderne, de larges escaliers et de sous-sols avec de hauts plafonds, ce qui les rend beaucoup plus faciles à transformer qu’une maison centenaire.
Il s'agit d'un exemple de conversion d'une maison en plusieurs logements : ce qui était auparavant une seule habitation a été réaménagé avec l'ajout de plusieurs entrées et la redistribution de l'espace au sol en plusieurs logements. Image réalisée par Felicity Xiao.
Les immeubles à usage mixte (duplex, triplex et quadruplex) pourraient être encore davantage réaménagés en divisant les niveaux. Image créée par Felicity Xiao.
Les immeubles d'habitation historiques sans ascenseur se transforment facilement en immeubles à plusieurs logements. Image réalisée par Felicity Xiao.
Trouver les meilleurs emplacements : le processus de Ratio.City
Pour tirer parti des biens immobiliers cachés de Toronto, il faut disposer d'un moyen rapide et efficace de trouver les propriétés qui conviennent. Ratio.City simplifie ce processus grâce à notre base de données complète et cohérente sur les propriétés patrimoniales de Toronto. Voici comment vous pouvez l'utiliser pour trouver votre prochain projet de conversion en immeuble à logements multiples. Je vais prendre l'exemple de la recherche de sites appropriés dans le quartier de Cabbagetown.
1. Localisation : grâce au mode « Localisation » de Ratio.City, nous pouvons identifier les parcelles spécifiques abritant des sites classés au patrimoine culturel en vue de leur conversion.
Ratio.CityLe mode « Localiser » de Ratio.City permet aux utilisateurs de trouver des parcelles situées dans des zones spécifiques.
2. Filtrer par catégorie de sites patrimoniaux : cela permet de cerner plus précisément les règlements municipaux, les données de zonage et le statut patrimonial d'un site. Pour les réaménagements de bâtiments historiques, la plateforme permet de déterminer si un bâtiment est classé ou désigné, ce qui orientera la stratégie de conception finale.
Ratio.CityLa couche « Sites inscrits au registre du patrimoine » de Ratio.City vous indique quels sites sont classés.
3Filter sur les zones de conservation du patrimoine : cet outil permettra d'identifier les sites situés dans des zones spéciales désignées et protégées en vertu de la Loi sur le patrimoine de l'Ontario et des règlements municipaux.
Ratio.CityLa couche « Heritage Conservation Districts » (zones de conservation du patrimoine) de Ratio.City permettra d'identifier les sites situés dans des zones bénéficiant d'un statut particulier.
Filtre n° 4 : « Affectation des sols » : ce filtre permet de s'assurer que les biens immobiliers recherchés sont situés dans des zones résidentielles ou à usage mixte.
La superposition de la couche « Catégories d'occupation des sols » permettra d'identifier les sites les plus propices à une conversion en zone résidentielle.
Une recherche avec toutes les couches superposées donne quatre résultats répondant aux critères de filtrage.
Après avoir effectué une recherche à l'aide des filtres appliqués, quatre sites potentiels susceptibles de convenir à une reconversion ont été identifiés.
Aller de l'avant
La reconversion du parc immobilier existant de Toronto n'est pas seulement une tendance architecturale, c'est une nécessité financière et environnementale. En misant sur la « durabilité par la soustraction », nous pouvons créer une ville plus dense et plus diversifiée sans pour autant perdre le caractère de nos quartiers.
Pour les propriétaires et les « bricoleurs », le message est clair : la maison la plus rentable et la plus durable que vous puissiez construire est peut-être celle dans laquelle vous vous trouvez déjà.
