Le manque de logements intermédiaires à Toronto : des intentions politiques aux résultats concrets
Le manque de logements intermédiaires à Toronto : des intentions politiques aux résultats concrets
Missing middle housing is meant to unlock affordability in Toronto, but the results are far from equal.
Toronto est confrontée à une crise du logement qu'il est désormais impossible d'ignorer. Les loyers continuent d'augmenter plus vite que les revenus, les listes d'attente pour des logements abordables ne cessent de s'allonger, et de nombreux habitants sont contraints de quitter les quartiers où ils vivent depuis des années en raison de la hausse des prix.
En réponse à cela, la Ville encourage ce que l'on appelle souvent les « logements intermédiaires ». Cette catégorie comprend les immeubles à logements multiples et les logements secondaires, tels que les studios en ruelle ou dans l'arrière-cour. Ces types de logements sont destinés à se situer entre les immeubles en copropriété de grande hauteur et les maisons individuelles, ce qui permet d'augmenter la densité sans modifier fondamentalement l'aspect ni le caractère des quartiers existants.
Sur le papier, l'idée est séduisante et, à bien des égards, elle se justifie. Dans la pratique, cependant, les résultats ont été inégaux à travers la ville. Bien que ces types de logements soient désormais autorisés dans la plupart des quartiers, leur construction n'est pas répartie de manière homogène, et cette répartition inégale détermine qui a accès au logement dans les différentes parties de Toronto.
Qu'est-ce que le logement dit « du milieu manquant » ?
Depuis des décennies, la croissance de Toronto suit un schéma bien connu, souvent qualifié de « hauteur et étalement ». Le centre-ville et quelques autres pôles de développement concentrent l’essentiel des nouveaux projets immobiliers sous forme de tours d’appartements, tandis que de vastes zones de la ville restent dominées par des maisons individuelles.
Le logement intermédiaire vise à combler le fossé entre ces deux extrêmes. Il consiste principalement à réaliser des aménagements modestes et de faible hauteur, comme la transformation d'une maison individuelle en triplex ou l'ajout d'un logement indépendant dans les ruelles, dans des quartiers où, historiquement, un seul logement était autorisé par terrain.
Dans le cadre de l'initiative « Expanding Housing Options in Neighbourhoods », la Ville a mis à jour les règles de zonage afin d'autoriser ces types de logements dans tout Toronto. En théorie, ce changement aurait dû ouvrir la voie à une densification progressive à l'échelle de la ville. En réalité, les résultats ont été bien plus inégaux.
La géographie du logement intermédiaire
Immeubles collectifs achevés, 2024. Source : Portail des données ouvertes de Toronto
Les données récentes sur les permis de construire montrent que des logements de la « catégorie intermédiaire » sont en cours de construction, mais que l'activité se concentre dans un nombre limité de zones. Une poignée de quartiers, situés pour la plupart dans le West End et à proximité du centre-ville, concentrent une grande partie des nouveaux immeubles collectifs et des logements en ruelle.
Dans le même temps, de nombreux quartiers de la ville, notamment certaines parties de North York et de Scarborough, n’ont connu que peu ou pas d’activité. Ce qui est encore plus frappant, c’est l’absence de développement dans certains des quartiers les plus riches et les moins densément peuplés de Toronto. Ces zones disposent souvent de terrains plus vastes et d’une plus grande capacité d’accueil pour construire de nouveaux logements, mais ce sont pourtant celles qui contribuent le moins à l’effort de construction.
Il en résulte une situation où les quartiers qui ont déjà absorbé la croissance continuent de le faire, tandis que les zones présentant le plus grand potentiel de développement immobilier restent pour l'essentiel inchangées. Ce déséquilibre n'est pas seulement un problème technique d'urbanisme ; il a des conséquences concrètes sur l'accessibilité et les opportunités.
Pourquoi ne construit-on pas partout des logements pour les classes moyennes ?
Si le règlement d'urbanisme autorise désormais la construction de logements intermédiaires dans toute la ville, on peut légitimement se demander ce qui freine leur développement. La réponse est que la réforme du règlement d'urbanisme n'a abordé qu'une partie d'un système bien plus vaste.
Même si les complexes immobiliers sont techniquement autorisés, d'autres réglementations, telles que les limites de hauteur, les marges de recul et les exigences en matière de superficie des parcelles, peuvent rendre la construction de ces projets difficile ou coûteuse.
Dans certaines zones, ces règles annulent de fait les modifications apportées au plan d'urbanisme.
La construction de logements à petite échelle n'est pas toujours rentable, surtout dans les quartiers où le coût de la vie est élevé.
Les prix des terrains sont plus élevés dans les quartiers aisés, et les coûts de construction varient peu d'un quartier à l'autre. Il est donc plus difficile pour les promoteurs immobiliers de rentabiliser leurs projets, en particulier les plus modestes.
Dans certains quartiers, l'opposition locale au changement peut ralentir ou décourager le développement.
Même les projets modestes peuvent se heurter à des résistances, ce qui entraîne des retards, des incertitudes et des coûts supplémentaires. Tout cela rend les constructeurs moins enclins à les accepter.
Qui en profite, et qui n'en profite pas
Les données montrent que les nouveaux logements ne s'implantent pas de manière aléatoire dans la ville. Au contraire, leur implantation suit des tendances liées à la valeur des terrains, aux niveaux de revenus et aux conditions locales.
Les quartiers à revenus modestes et moyens, dont beaucoup sont situés à proximité du centre-ville, connaissent un essor croissant des projets immobiliers destinés à la classe intermédiaire. Les quartiers à revenus élevés, notamment dans le nord de Toronto, en bénéficient beaucoup moins. Cela a son importance, car ces quartiers à revenus élevés offrent souvent un meilleur accès aux parcs, des écoles mieux classées et des investissements à long terme plus stables.
Lorsque ces zones ne se dotent pas de logements, les avantages qu’elles offrent restent hors de portée pour de nombreux habitants. En ce sens, le déploiement inégal des logements intermédiaires devient autant une question d’équité qu’une question d’urbanisme.
Sites potentiels pour des logements intermédiaires, source : Ratio.City
Cette politique est-elle efficace ?
Cette politique va dans la bonne direction, mais elle ne produit pas encore les résultats escomptés à l'échelle requise. Depuis la mise en place des modifications du plan d'urbanisme, le nombre de permis délivrés pour des multiplexes a augmenté, ce qui laisse penser que les réformes portent leurs fruits.
Dans le même temps, la production globale reste bien en deçà des besoins de la ville. Au rythme actuel, Toronto a peu de chances d'atteindre ses objectifs en matière de logement, et sans une croissance plus équilibrée entre les quartiers, les avantages liés aux nouveaux logements continueront d'être répartis de manière inégale.
Qu'est-ce qui doit changer ?
Si Toronto veut que les logements intermédiaires portent véritablement leurs fruits, elle doit aller au-delà du simple zonage.
Voici trois changements concrets qui pourraient vraiment faire la différence :
À l'heure actuelle, les chiffres à l'échelle de la ville masquent le fait que certains quartiers contribuent bien moins que d'autres.
La fixation d'objectifs au niveau des quartiers permettrait de clarifier les attentes, en particulier dans les quartiers à revenus élevés où la construction a été lente à démarrer.
La ville a déjà testé des plans pré-approuvés pour les logements en ruelle. Étendre ce concept à d'autres types de logements, tels que les duplex et les quadruplex, pourrait permettre de réduire les coûts et d'accélérer les procédures d'autorisation.
Grâce à la simplification des procédures, davantage de propriétaires et de petits constructeurs peuvent se lancer dans ces projets.
Construire davantage de logements est important, mais ce n'est pas Récit.
À l'heure actuelle, on dispose de peu de données sur les personnes qui occupent ces nouveaux logements et sur leurs moyens financiers. Sans ces informations, il est difficile de savoir si ces logements intermédiaires contribuent à améliorer l'accessibilité financière ou s'ils ne font qu'accroître l'offre dans le haut de gamme du marché.
Si l'objectif est d'élargir l'accès, la ville doit évaluer les résultats concrets, et pas seulement le nombre de permis délivrés.
En résumé
Toronto a franchi une étape importante en autorisant davantage de types de logements dans ses quartiers, et ces changements commencent déjà à porter leurs fruits. Cependant, les données montrent que les mesures politiques ne suffisent pas à elles seules.
Les facteurs économiques, la réglementation et la dynamique locale continuent de déterminer les lieux où se construisent les logements. Ces facteurs ont actuellement des effets inégaux, certains quartiers s'adaptant tandis que d'autres restent pratiquement inchangés.
Si la Ville souhaite rendre le logement plus accessible dans tout Toronto, elle doit combler ce fossé. La question ne porte pas seulement sur le nombre de logements construits, mais aussi sur leur emplacement et les personnes auxquelles ils sont destinés.
