Qui va se charger de combler ce vide ?
Perspectives • Développement urbain
Qui va se charger de combler ce vide ?
La densité modérée redéfinit la manière dont les villes se développent, mais les outils nécessaires ne sont pas encore à la hauteur.
Que signifient les expressions « densité douce » ou « missing middle » ? S'agit-il d'un logement accessoire (ADU), tel qu'une remise, une suite avec jardin ou un appartement pour la belle-mère ? S'agit-il de remplacer des maisons individuelles par des immeubles de 2, 4 ou 6 logements ? Des maisons mitoyennes superposées ? En réalité, toutes ces approches sont valables pour parvenir à une densité modérée. La densité modérée consiste à augmenter la densité dans des quartiers traditionnellement composés de maisons individuelles sans modifier de manière significative l'échelle des bâtiments de ce quartier. Comme toutes les questions immobilières, la densité modérée est un défi spécifique à chaque lieu.
Les projets de densification douce suscitent beaucoup d’enthousiasme, alors que les villes, les provinces et même les pays adoptent des politiques et des programmes visant à soutenir et à encourager ce type de développement. Les experts en urbanisme et en aménagement ne seront pas surpris d'apprendre que l'augmentation de la densité d'un quartier peut s'avérer un processus complexe. La particularité du développement à densité modérée réside dans le fait que bon nombre de ces projets seront menés par de nouveaux acteurs, tels que des propriétaires, des entrepreneurs et de nouveaux promoteurs à petite échelle. Ces personnes risquent d'être surprises, puis dépassées par le défi que représente la détermination de ce qu'elles sont autorisées à construire et la manière de mener à bien un projet de construction.
Bon nombre de ces projets seront menés par de nouveaux acteurs, tels que des propriétaires, des entrepreneurs et de nouveaux promoteurs immobiliers à petite échelle. Ces personnes risquent d'être d'abord surprises, puis submergées par l'ampleur de la tâche.
Que peut-on construire ici ? La question semble simple, mais dans la plupart des quartiers, elle est incroyablement complexe. Le chevauchement des politiques, la capacité des infrastructures et les précédents locaux sont autant de facteurs importants qui, lorsqu’ils sont documentés, le sont souvent dispersés dans divers documents. Des ressources telles que Ratio.City permettent de rassembler plus facilement tous ces facteurs pertinents en un seul endroit, mais leur interprétation incombe au promoteur immobilier. Malheureusement, les municipalités et les services publics rendent souvent délibérément difficile l'accès aux données pertinentes concernant un site, car ils souhaitent que les promoteurs s'engagent auprès d'eux dans le cadre du processus d'autorisation. Un engagement plus fort en faveur de l'ouverture des données, une définition claire du potentiel de développement de plein droit et un financement cohérent des infrastructures contribueraient grandement à alimenter le pipeline de projets de développement de toutes tailles, de la faible à la forte densité.
Nous proposons un processus de travail inspiré de l'approche de Ratio.City pour aider les promoteurs immobiliers de bâtiments de moyenne et grande hauteur à trouver et à valider des sites pour leurs projets. Notre plateforme est conçue pour faciliter la recherche de sites présentant les caractéristiques adéquates en matière de réglementation, d'infrastructures et de quartier pour un projet immobilier. Nous simplifions l'exploration du potentiel de développement d'un site en trois dimensions et permettons de tester le nombre d'unités pouvant y être construites. Pour une densité modérée, nous proposons de commencer par des outils d'identification de sites et un catalogue restreint mais en expansion de modèles de volumétrie pour les complexes multifonctionnels. Nous pensons que cela aidera les promoteurs à se lancer dans leur projet de développement en leur permettant de comprendre où ces complexes peuvent être construits et quels types de densité modérée conviennent à leur site.
Outre la recherche de projets adaptés à la taille d'un site, nous savons que la viabilité financière est un facteur essentiel. Les outils et calculateurs permettant d'évaluer les coûts de construction et le potentiel de revenus sont indispensables pour déterminer si un projet est viable. À cette fin, nous nous efforçons d'intégrer davantage de données démographiques à la plateforme Ratio.City et d'ajouter des calculateurs utiles à nos indicateurs existants relatifs à la surface au sol et aux logements.
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Nous souhaitons dialoguer avec la communauté « gentle density » et déterminer quels outils nous pourrions mettre à disposition pour rendre possible ce nouveau type de développement. Si vous souhaitez participer à cette discussion, n'hésitez pas à nous contacter !
