Comment les étudiants du MUCP ont contribué à repenser les soins de longue durée dans le centre urbain de Toronto
Les établissements de soins de longue durée (SLD) sont notoirement difficiles à construire dans les centres-villes densément peuplés. Les établissements traditionnels ne peuvent généralement pas atteindre la hauteur ou la densité requises pour rentabiliser ces sites coûteux. Toronto a donc un besoin urgent de 9 000 nouveaux lits en soins de longue durée.
Chaque année, le projet multidisciplinaire urbain (MUCP) de l'École des villes de l'Université de Toronto met les étudiants au défi de s'attaquer à certains des problèmes urbains les plus urgents de la ville. Ces étudiants, issus de divers programmes, sont répartis en équipes multidisciplinaires, et chaque équipe est jumelée à des partenaires communautaires afin d'élaborer des interventions pratiques et réalisables pour répondre aux besoins identifiés par la communauté.
L'un des collaborateurs de longue date du MUCP est HousingNowTO, un groupe de défense des droits animé par des bénévoles qui explore comment les terrains sous-utilisés appartenant au gouvernement peuvent aider à répondre aux besoins de Toronto en matière de logement et d'accessibilité financière.
Le projet de l'année dernière s'est distingué par son ambition et son impact : une refonte des soins de longue durée afin de les rendre possibles dans le centre-ville, appuyée par une analyse contextuelle et une modélisation à l'aide de Ratio.City.
Le défi : libérer des terrains urbains pour les soins de longue durée
Les établissements de soins de longue durée (SLD) sont notoirement difficiles à construire dans les centres-villes densément peuplés. Les établissements traditionnels ne peuvent généralement pas atteindre la hauteur ou la densité requises pour rentabiliser ces sites coûteux. Toronto a donc un besoin urgent de 9 000 nouveaux lits en soins de longue durée.
L'équipe d'étudiants a décidé d'explorer un nouveau modèle : placer les soins de longue durée aux niveaux inférieurs d'un bâtiment à usage mixte, avec des logements résidentiels au-dessus. Cette approche hybride pourrait libérer davantage de sites pour le développement des soins de longue durée tout en favorisant une mixité des types de logements, y compris des logements abordables et destinés aux travailleurs.
Une équipe multidisciplinaire s'attaque à un problème multidimensionnel
Les projets HousingNowTO-MUCP commencent par une phase de conception par les étudiants, qui doivent respecter les politiques en vigueur, notamment les règles officielles en matière d'urbanisme, les restrictions de hauteur, les marges de recul et autres exigences en matière d'aménagement. Presque chaque année, cela révèle une dure réalité : le respect des règles actuelles rend souvent la construction de logements abordables financièrement irréalisable.
Les élèves sont donc poussés à aller encore plus loin.
David Roberts est professeur agrégé en études urbaines, géographie et urbanisme à l'Université de Toronto, et occupe le poste de directeur académique du cours MUCP.
Il déclare : « Nous demandons à l'équipe de commencer à enfreindre les règles. Construisez un peu plus haut, ajustez les marges de recul, repensez les exigences en matière de stationnement. Ensuite, ils calculent ce que nous perdons lorsque les règles restent inchangées. »
Par exemple, un promoteur immobilier réduire le nombre de logements abordables en raison du coût des exigences en matière de stationnement afin de rentabiliser son projet.
Ce processus a aidé l'équipe d'étudiants à illustrer comment la combinaison d'un podium destiné aux soins de longue durée et de tours résidentielles au-dessus (ce qui n'est actuellement pas autorisé par divers aspects de nos directives d'aménagement du territoire) pourrait libérer un nouveau potentiel de développement pour des sites qui, autrement, ne seraient pas rentables financièrement.
Les étudiants ont calculé ce qu'ils pourraient accomplir si la politique actuelle était assouplie.
Comment Ratio.City a favorisé la conception fondée sur des données probantes
Les étudiants se sont largement appuyés sur Ratio.City pour certaines parties du projet. Ils l'ont utilisé pour :
Modélisez différentes hauteurs et configurations de bâtiments.
Analyser les impacts de l'ombre sur les rues environnantes et les sites patrimoniaux
Comprendre le contexte du quartier, y compris la démographie et l'utilisation des sols
Itérez rapidement plusieurs scénarios de massification
Mark Richardson, responsable technique senior chez HousingNOWTO, collabore depuis longtemps avec MUCP. Il a souligné la facilité avec laquelle l'équipe a adopté la plateforme Ratio.City :
« Nous leur avons présenté l'outil, leur avons donné accès et leur avons dispensé une formation, puis ils se sont lancés. Il s'agissait d'un outil en libre-service qui leur offrait un espace de travail commun pour tester de nombreuses variantes d'un site. Et c'est exactement ce dont les étudiants ont besoin dans des délais aussi serrés. »
L'équipe a utilisé Ratio.City pour comprendre le contexte du quartier.
Un modèle qui a retenu l'attention des décideurs politiques
Le MUCP vise à avoir un impact concret, en donnant à l'équipe d'étudiants l'occasion de concrétiser son idée.
« Notre objectif, explique Roberts,n'est pas de faire de ces projets des cas d'essai éphémères, mais de mettre réellement le processus en marche afin que les travaux puissent commencer. »
L'équipe a présenté son projet au gouvernement provincial ainsi qu'à d'autres parties prenantes. L'une des principales conclusions était que ce modèle ne résout pas seulement un problème de logement. Il répond également aux besoins en matière d'emploi dans les grands centres de transport, où la politique provinciale impose certaines densités d'emploi.
Dans ce cas précis, les soins de longue durée génèrent plus d'emplois que les bureaux, en particulier compte tenu des politiques de télétravail mises en place après la pandémie de COVID.
Comme le dit Mark :
« Les soins de longue durée permettent de créer beaucoup plus d'emplois qu'un bureau classique. Et nous n'avons pas modifié l'aspect extérieur du bâtiment. Nous avons simplement réaménagé l'espace intérieur. »
Cela facilite considérablement la mise en œuvre du modèle.
Une conception qui favorise la santé et la réalité politique
En Ontario, l'un des principaux obstacles réside dans le fait que, selon les règles actuelles, les établissements de soins de longue durée et les résidences ne peuvent généralement pas partager la même enveloppe de bâtiment. Mais les étudiants ont réussi à trouver une solution créative.
Ils ont étudié les réglementations post-COVID relatives aux établissements de soins de longue durée et ont conçu un bâtiment doté de systèmes de climatisation, d'ascenseurs et d'entrées séparés, créant ainsi un bâtiment au-dessus d'un autre bâtiment. Cette séparation garantit le respect des normes de santé et de sécurité.
Le résultat est un concept pratique, fondé sur des données politiques, qui pourrait facilement être mis en œuvre.
Apprendre en faisant
Le succès du MUCP tient à son format interdisciplinaire. Les étudiants formés au design, à la politique et à l'analyse de données travaillent côte à côte, à l'image des équipes de développement urbain réelles.
Roberts souligne la valeur de ces expériences :
« Nous les mettons au défi de s'attaquer à des problèmes qui n'ont pas de réponse facile. Des outils tels que Ratio.City les aident à comprendre en profondeur les défis à relever, ce qui rend leurs solutions créatives d'autant plus efficaces. »
Les étudiants présentent également leurs travaux achevés à des développeurs, des planificateurs et des partenaires du secteur public. Les commentaires qu'ils fournissent permettent d'affiner le projet final avant sa publication.
Le projet final
Le rapport final du MUCP et de HousingNowTO est accessible au public. Comme les années précédentes, l'équipe rend ses conclusions publiques afin que d'autres étudiants et urbanistes à travers le Canada puissent tirer des enseignements de leurs travaux. Plus il y a de recherches et de solutions disponibles, plus il y a de logements construits.
Comme le dit Richardson, « Nous voulons que les gens volent nos devoirs. »
Le rapport complet peut être consulté ici.
Une voie prometteuse pour l'avenir
Alors que Toronto est confrontée à une demande massive en matière de soins de longue durée et à une pénurie de terrains dans les quartiers desservis par les transports en commun, le concept développé par les étudiants gagne en popularité.
Mark est optimiste :
« Je suis presque certain qu'une version de ce projet verra le jour. La demande existe, et ce modèle résout plusieurs problèmes à la fois. »
Pour les étudiants du MUCP, c'est la récompense ultime : voir un projet Capstone susciter l'intérêt des personnes qui peuvent le concrétiser.