Au cours de la dernière décennie, le discours sur l'urbanisme canadien a connu une profonde transformation, marquée par l'intersection complexe d'objectifs de croissance démographique agrabifs, de pénuries aiguës de logements et d'une demande urgente de durabilité. Nombre de ces enjeux partagent une solution commune : l'augmentation de la densité. Pour atteindre ces objectifs, de nombreuses municipalités délaissent le modèle traditionnel d'expansion suburbaine vers l'extérieur — souvent appelée expansion en secteur vierge — au profit d'un autre modèle : la croissance « vers l'intérieur et vers le haut » (Ville de Londres, 2025).
Pour les promoteurs immobiliers et les équipes d'acquisition foncière, cette évolution des priorités et des politiques municipales modifie fondamentalement l'équation du potentiel de développement. Les terrains les plus précieux ne se trouvent plus en périphérie, sur des terres vierges. Au contraire, les terrains sous-utilisés sont passés du statut de passif urbain à celui d'actif stratégique de premier plan. Qu'il s'agisse d'anciennes usines, de centres commerciaux vieillissants ou de terrains vagues, les opportunités les plus prometteuses se situent désormais, pour le meilleur ou pour le pire, au cœur de nos villes.
Cependant, la revitalisation de ces sites n'est pas un processus simple. Les mécanismes visant à accroître la densité sont imbriqués dans de multiples niveaux de réglementation. Pour illustrer cette complexité, je me penche sur le cas de London, en Ontario, une ville devenue un modèle incontournable en matière de politiques d'intensification audacieuses. Je vais également démontrer comment Ratio.City constitue une plateforme indispensable pour contribuer à réduire les risques de ces projets complexes, en permettant aux parties prenantes de visualiser et d'identifier le potentiel de densification caché au sein de leur agglomération.
London, Ontario
Pour comprendre l'incidence des différentes politiques sur la densité, nous nous tournons vers London, en Ontario. Cette ville illustre parfaitement la manière dont les politiques municipales, fédérales et provinciales se conjuguent pour influencer la densité autorisée. J'examine les politiques suivantes : le plan municipal de London, adopté par le conseil municipal en 2016, qui a fixé la limite initiale de développement de la ville, le financement fédéral du FAEH (conclu en 2023), qui a accéléré la modification des autorisations de zonage, ainsi que les directives provinciales de 2024 relatives aux zones protégées de stations de transport en commun (ZPSTC), qui ont encore renforcé les objectifs de densité.
Le fondement municipal : Le plan de London
À l'échelle municipale, London a clairement affiché son opposition à l'étalement urbain par le biais de The London Plan, adopté en 2016, qui établit une limite rigoureuse de croissance urbaine ainsi qu'un objectif obligatoire stipulant que 45 % de tous les nouveaux développements résidentiels doivent être réalisés dans la zone urbanisée existante de la ville (Ville de London, 2025). Cette politique agit comme un frein à l'étalement et réoriente la croissance vers le centre-ville. Pour les promoteurs immobiliers, les sites sous-utilisés deviennent ainsi des secteurs particulièrement attractifs pour le développement ; toutefois, ils requièrent un zonage compatible avec la densité nécessaire pour rendre la réaménagement viable.
L'élément catalyseur fédéral : l'effet « FAEH » ou pourquoi la valeur des terrains a changé
Alors que le plan de London fixait l'objectif initial de croissance interne, de nouveaux programmes fédéraux offrent également des incitations en ce sens. En septembre 2023, London est devenue la première ville au Canada à signer un accord dans le cadre du Fonds pour accélérer le logement (FAEH), un programme fédéral administré par la Société canadienne d'hypothèques et de logement visant à stimuler la mise en chantier d'au moins 100 000 nouveaux logements (CBC News, 2023).
Afin d'obtenir l'enveloppe de 74 millions de dollars de financement fédéral, la ville s'est engagée à mettre en œuvre une politique de rezonage radicale : le rezonage des terrains situés à moins de 1,5 km des stations de transport en commun rapide pour autoriser de plein droit des hauteurs allant jusqu'à 10 étages (Accord FAEH, London (Ontario)). Ce changement d'orientation politique réduit considérablement le « risque d'autorisation » lié à la mise en valeur des terrains sous-utilisés, renforçant ainsi efficacement les objectifs du plan initial de London.
Harmonisation provinciale et municipale : zones protégées de stations de transport en commun (ZPSTC) et projet de loi 312
En plus des politiques municipales et fédérales existantes visant à encourager la densité, les ZPSTC ont été introduites à l'échelle provinciale en 2024. Si le rayon de 1,5 km mentionné dans l'accord du FAEH a permis un rezonage global des parcelles à proximité des transports, les ZPSTC constituent des secteurs désignés — généralement compris dans un rayon de 500 à 800 mètres autour d'une station de transport en commun majeure — qui sont planifiés pour accueillir un niveau de densité encore plus élevé.
À London, les ZPSTC offrent l'opportunité de libérer un potentiel de densification accru au sein de la ville. Le 24 septembre 2024, le conseil municipal a adopté la modification n° 312 (projet de loi n° 312) du London Plan, modifiant davantage le paysage en matière de hauteur de construction.
Comment Ratio.City peut-il aider à s'y retrouver dans toutes ces politiques ?
Ratio.City permet de simplifier la compréhension des politiques fédérales, provinciales et municipales. Voici comment vous pouvez utiliser Ratio.City pour identifier des opportunités basées sur la densité au sein des terrains sous-utilisés à London :
1. La recherche
À London, Ratio.City intègre judicieusement une couche « Inventaire des terrains vacants » (illustrée dans l'image ci-dessous) provenant du portail de données ouvertes de London (Inventaire des terrains vacants de London). Ratio.City peut également fournir le pourcentage d'emprise existante d'une parcelle, ainsi que son affectation du sol (industrielle lourde, industrielle légère, etc.) pour chaque parcelle. À l'aide du mode Localisation, identifions les parcelles dont la classification correspond à industrielle ou commerciale.
2. La superposition des politiques
Une fois ce filtrage préliminaire effectué pour identifier les sites industriels et commerciaux, nous pouvons filtrer par « Zones protégées de stations de transport en commun ».
Si le site sous-utilisé que nous avons repéré lors de la recherche se situe à l'intérieur des limites de cette ZPSTC, nous avons atteint la « cible idéale » en matière de réglementation. Pour affiner davantage, nous pouvons superposer la couche « Transport en commun rapide et corridor urbain ». Cela permettra de confirmer si le site est assujetti aux nouvelles dispositions relatives à la haute densité de la modification n° 312.
3. Les résultats
En superposant ces différentes couches, nous pouvons instantanément identifier les sites où une densité nettement supérieure est autorisée.
Au terme de mes propres recherches, j'ai identifié plusieurs secteurs qui présentent un fort potentiel de valeur :
2302 Auto Mall Ave (terrain industriel vacant situé dans le périmètre d'un corridor de transport en commun rapide et de transport urbain)
149 Wellington St (terrain vacant à haute densité commerciale et résidentielle situé à la fois dans une zone de stationnement protégé desservie par les transports en commun et dans un corridor urbain de transport rapide)
244 South St (terrain vacant à haute densité commerciale, institutionnelle et résidentielle situé à la fois dans une zone de stationnement protégé desservie par les transports en commun et dans un corridor urbain de transport rapide)
58 High St (terrain commercial vacant situé dans le périmètre d'une zone de stationnement protégé desservie par les transports en commun)
995 Hargrieve Rd (terrain industriel vacant situé dans le périmètre d'une zone de stationnement protégé desservie par les transports en commun)
Il est intéressant de constater que malgré toutes les politiques mises en place pour stimuler la croissance interne en valorisant les terrains industriels sous-utilisés situés dans les zones de transport en commun, le filtrage effectué avec Ratio.City ne fait ressortir qu'un nombre limité de parcelles répondant adéquatement à ces critères.
Conclusion
Pour dégager la véritable valeur d'un site, il est indispensable de croiser les politiques, les incitatifs et les contraintes physiques au sein d'une même interface. Grâce à Ratio.City, les utilisateurs peuvent superposer instantanément ces couches de données essentielles afin de visualiser la convergence des corridors de transport en commun, des incitatifs liés aux friches industrielles et des bonifications de zonage dans un environnement unifié.
