Trouver la densité avec Ratio.City
Au cours de la dernière décennie, le discours sur l'urbanisme au Canada a connu une profonde transformation, marquée par une intersection complexe entre des objectifs ambitieux en matière de croissance démographique, une pénurie aiguë de logements et un besoin urgent de durabilité. Bon nombre de ces problèmes ont une solution commune : l'augmentation de la densité. Pour atteindre ces objectifs, de nombreuses municipalités abandonnent le modèle traditionnel d'expansion vers les banlieues, souvent appelé « expansion sur des terrains vierges », au profit d'un modèle différent : la croissance « vers l'intérieur et vers le haut » (ville de Londres, 2025).
Pour les promoteurs immobiliers et les équipes chargées de l'acquisition de terrains, ce changement dans les priorités et la politique municipales modifie fondamentalement les calculs relatifs au potentiel de développement. Les terrains les plus précieux ne sont plus les vastes étendues situées à la périphérie des villes. Au contraire, les terrains sous-utilisés sont passés du statut de passif urbain à celui d'actif stratégique précieux. Qu'il s'agisse d'anciennes usines, de centres commerciaux vieillissants ou de terrains vacants, les opportunités les plus prometteuses se trouvent désormais, de manière à la fois pratique et peu pratique, au cœur de nos villes.
Cependant, la revitalisation de ces sites n'est pas un processus simple. Les mécanismes visant à augmenter la densité sont dissimulés dans plusieurs couches de politiques. Pour illustrer cette complexité, je me penche sur London, en Ontario, une ville qui est devenue un modèle important en matière de politiques d'intensification agressives. Je vais également montrer comment Ratio.City peut être une plateforme indispensable pour aider à réduire les risques liés à ces projets complexes, en permettant aux parties prenantes de visualiser et d'identifier la densité cachée au sein de leurs villes.
Londres, Ontario
Pour comprendre comment différentes politiques influencent la densité, nous nous intéressons à London, en Ontario. Cette ville illustre bien comment les politiques municipales, fédérales et provinciales se combinent pour influencer la densité autorisée. J'examine les politiques suivantes : le plan municipal de London, adopté par le conseil municipal en 2016, qui a fixé les limites initiales du développement de la ville, le financement fédéral HAF (signé en 2023), qui a accéléré les changements dans Autorisations de zonage, et les mandats provinciaux relatifs aux zones protégées autour des grandes stations de transport en commun (PMTSA) (2024), qui ont encore intensifié les objectifs de densité.
La Fondation municipale : le Plan de Londres
Au niveau municipal, Londres a pris une position ferme contre l'étalement urbain avec le London Plan, adopté en 2016, qui établit une limite stricte à l'expansion urbaine et un objectif obligatoire selon lequel 45 % de tous les nouveaux développements résidentiels doivent se faire dans la zone bâtie existante de la ville (Ville de Londres, 2025). Cette politique limite l'étalement urbain et réoriente la croissance vers le centre-ville. Pour les promoteurs, cela rend les sites sous-utilisés particulièrement attractifs pour le développement ; cependant, ces sites nécessitent un zonage qui favorise la densité nécessaire pour rendre le réaménagement viable.
Le catalyseur fédéral : l'effet « HAF » — Pourquoi la valeur des terrains a changé
Alors que le Plan de Londres fixait l'objectif initial de croissance interne, de nouveaux programmes fédéraux offrent également des incitations à se concentrer sur la croissance interne. En septembre 2023, Londres est devenue la première ville du Canada à signer un accord avec le Fonds d'accélération pour le logement (FAL), un programme fédéral administré par la Société canadienne d'hypothèques et de logement dans le but de créer au moins 100 000 nouvelles mises en chantier (CBC News, 2023).
Afin d'obtenir le financement fédéral de 74 millions de dollars, la ville s'est engagée à mettre en œuvre une politique radicale de rezonage : rezoner les terrains situés à moins de 1,5 km des stations de transport en commun de niveau supérieur afin de permettre la construction de bâtiments pouvant atteindre 10 étages de plein droit (Accord HAF, London, ON). Ce changement de politique réduit considérablement le « risque lié aux droits » liés à l'aménagement de terrains sous-utilisés, renforçant ainsi efficacement les objectifs du plan initial de London.
L'harmonisation provinciale et municipale : les zones protégées autour des grandes stations de transport en commun (PMTSAs) et le projet de loi 312
En plus des politiques municipales et fédérales existantes visant à encourager la densification, les PMTSA ont été introduites au niveau provincial en 2024. Alors que le rayon de 1,5 km prévu dans l'accord HAF a largement reclassé les parcelles situées à proximité des transports en commun, les PMTSA sont des zones désignées – généralement d'un rayon de 500 à 800 mètres – autour d'une grande station de transport en commun, qui sont prévues pour accueillir une densité encore plus élevée.
À Londres, les PMTSAs offrent la possibilité d'accroître encore davantage la densification au sein de la ville. Le 24 septembre 2024, le conseil municipal a adopté l'amendement n° 312 (projet de loi n° 312) au London Plan, modifiant encore davantage le paysage architectural.
Comment Ratio.City peut-il aider à comprendre toutes ces politiques ?
Ratio.City peut vous aider à mieux comprendre les politiques fédérales, provinciales et municipales. Voici comment vous pouvez utiliser Ratio.City pour trouver des opportunités basées sur la densité dans les terrains sous-utilisés à Londres :
1. La recherche
À Londres, Ratio.City dispose d'une couche « Inventaire des terrains vacants » (illustrée dans l'image ci-dessous) provenant du site Web de données ouvertes de Londres (Inventaire des terrains vacants de Londres). Ratio.City peut également fournir le pourcentage de couverture existante d'une parcelle, ainsi que l'utilisation du sol (industriel intensif, industriel léger, etc.) pour chaque parcelle. À l'aide du mode Localiser, identifions les parcelles codées comme industrielles ou commerciales.
2. La superposition des politiques
Une fois ce filtrage préliminaire effectué pour trouver les sites industriels et commerciaux, nous pouvons filtrer par «Zones protégées autour des grandes gares de transport en commun ».
Si le site sous-utilisé que nous avons localisé lors de la recherche se trouve dans les limites de cette zone PMTSA, nous avons atteint un « point idéal » en matière de politique. Pour affiner davantage, nous pouvons superposer lacouche « Transport rapide et corridor urbain ». Cela permettra de confirmer si le site relève de la nouvelle disposition relative à la haute densité de l'amendement n° 312.
3. Les résultats
En empilant ces couches, nous pouvons instantanément trouver les sites où une densité beaucoup plus élevée est autorisée.
Au cours de mes propres recherches, j'ai identifié plusieurs zones qui pourraient présenter un fort potentiel :
2302 Auto Mall Ave (terrain industriel vacant situé dans les limites d'un corridor urbain et de transport rapide)
149 Wellington St (terrain vacant à usage commercial et résidentiel à forte densité situé à la fois dans une zone protégée autour d'une station de transport en commun et dans un corridor urbain de transport rapide)
244 South St (terrain vacant à forte densité commerciale / institutionnelle / résidentielle situé à la fois dans une zone protégée autour d'une station de transport en commun et dans un corridor urbain de transport rapide)
58 High St ( terrain commercial vacant situé dans une zone protégée autour d'une station de transport en commun)
995, chemin Hargrieve ( terrain industriel vacant situé dans les limites de la zone protégée de la gare de transport en commun)
Il était intéressant de constater que malgré toutes les politiques mises en place pour encourager la croissance interne en utilisant les terrains industriels sous-utilisés dans les zones de transit, le filtrage avec Ratio.City n'a présenté qu'un nombre limité de parcelles correspondant à ces catégories.
Conclusion
Pour déterminer la valeur réelle, vous devez superposer les politiques, les incitations et les contraintes physiques dans une vue unique. Avec Ratio.City, les utilisateurs peuvent instantanément superposer ces couches essentielles, visualisant ainsi la convergence des couloirs de transport, des incitations pour les friches industrielles et des bonus de zonage dans un environnement unique.
