Paralysie en matière d'urbanisme : qui est réellement responsable des retards dans la construction de logements ? (1re partie)
Paralysie administrative : qui est vraiment responsable des retards dans la construction de logements ? (1re partie)
Le secteur de la construction résidentielle au Canada est confronté à de sérieux défis : la construction de nouveaux logements prend trop de temps et coûte trop cher, les procédures d'autorisation pouvant s'étaler sur des mois, voire des années.
Essayons de répondre à la question suivante : combien de temps perd-on ?
L'accent est mis sur cinq régions clés : l'Ontario, la Colombie-Britannique, l'Alberta, le Québec et la Nouvelle-Écosse. Ces régions regroupent à la fois les plus grands marchés urbains du Canada, des villes en pleine expansion et des localités qui expérimentent de nouvelles politiques d'aménagement.
Diverses sources ont été consultées, notamment des rapports d'urbanisme municipaux, des travaux de recherche universitaires (réalisés par des établissements tels que l'Université Simon Fraser et BILD), des enquêtes sectorielles, ainsi que promoteur immobilier directs promoteur immobilier .
23 mois
Délai moyen d'approbation des plans d'aménagement (RGM)
Les retards coûtent entre 230 000 et 299 000 dollars par mois pour un projet de 100 logements. Cela représente 3,5 milliards de dollars de pertes économiques annuelles.
15,2 mois
Durée moyenne de traitement des demandes, région métropolitaine de Vancouver
Plus de 73 000 logements approuvés n'ont toujours pas été construits. Les coûts de développement (DCC) représentent 30 à 35 % du coût total des projets.
13 mois et demi
Durée moyenne de traitement des demandes d'autorisation, Calgary
Des résultats supérieurs à ceux de l'Ontario et de la Colombie-Britannique. 33 577 nouvelles constructions lancées d'ici septembre 2024 — soit une hausse de 35 % par rapport à l'année précédente.
25,000+
les projets immobiliers sont au point mort dans toute la province
Un déficit de 100 000 logements. Les mises en chantier ont chuté de 35 % entre janvier et novembre 2023 par rapport à l'année précédente.
8 mois à 2 ans et demi
gamme pour les contrats de développement, Halifax
Selon la SCHL, la Nouvelle-Écosse doit doubler le nombre annuel de mises en chantier (de 5 400 à plus de 12 500) d'ici 2035.
En Ontario, et plus particulièrement dans la région du Grand Toronto (RGT), les délais d’obtention des autorisations d’aménagement dépassent souvent deux ans. L’approbation des plans d’implantation prend en moyenne 23 mois (RENX, 2025), ce qui est bien supérieur à l’objectif législatif de 60 jours. La plupart des projets de taille moyenne à grande subissent des retards de 20 à 25 mois (environ 2 ans), certains pouvant atteindre 34 mois (BILD, 2024). Ces retards coûtent environ 230 000 à 299 000 dollars par mois pour un projet de 100 logements, ce qui représente un total estimé à 3,5 milliards de dollars par an en pertes économiques (Ontario Construction News; ConstructConnect, 2024).
Ces délais sont le résultat des multiples étapes à franchir : autorisations, modifications des plans officiels, changements de zonage, contrôle des plans d'implantation et examens d'urbanisme. Chaque étape entraîne des mois de retard, et chaque mois de retard se traduit par une augmentation des coûts, qui sont répercutés directement sur les acheteurs, réduisant ainsi l'accessibilité financière, en particulier pour les primo-accédants et les familles à revenus moyens. Dans certains cas, les promoteurs immobiliers abandonnent leurs projets en raison de la charge financière et du temps excessifs que cela implique (LEXPERT, 2024).
En 2023, plus de 1,25 million de logements dans tout l'Ontario avaient obtenu un permis de construire mais n'avaient toujours pas été construits. Rien qu'à Mississauga, 34 800 logements approuvés étaient inactifs ou n'en étaient qu'à un stade partiel de construction. Sur l'ensemble des logements approuvés, seuls 331 600 sont véritablement « prêts à démarrer » ; 731 000 autres logements nécessitent encore des autorisations supplémentaires (BILD; The Pointer; Global News, 2023).
Les frais municipaux ont également connu une forte hausse, dépassant désormais 122 000 dollars pour les copropriétés et 165 000 dollars pour les maisons individuelles (BILD, 2023). On observe également des annulations dues à des difficultés financières liées notamment aux coûts de construction, au prix des matériaux, à la pénurie de main-d'œuvre et aux taux d'intérêt. Au premier trimestre 2025, 5 734 logements en Ontario ont été annulés ou réaffectés en raison de pressions financières. À l'échelle nationale, 22 % des constructeurs immobiliers déclarent avoir annulé des projets face à la hausse des coûts et au resserrement des marchés (LinkedIn, Toronto Star via Reddit, 2025).
« Chaque mois de retard entraîne une augmentation des coûts d'environ 2 600 à 5 600 dollars par logement, ce qui fait grimper le prix des maisons neuves de 40 000 à 90 000 dollars. »
Dans la région métropolitaine de Vancouver, la construction de logements est confrontée à des retards croissants et à des difficultés financières. Plus de 73 000 logements dont la construction a été approuvée n’ont toujours pas été bâtis, principalement en raison du niveau élevé des redevances d’aménagement (DCC) et des taxes municipales (Construction Connect, 2024). Ces obstacles financiers freinent l’offre de logements dont le besoin se fait urgemment sentir, alors que la demande de la population ne cesse d’augmenter.
Les promoteurs sont confrontés à une forte hausse des coûts. Les taux de financement ont grimpé à 9-12 %, tandis que les redevances municipales, telles que les DCC et les nouvelles redevances pour les équipements collectifs (ACC), représentent désormais 12 à 15 %, voire parfois jusqu’à 30 à 35 % du coût total des projets (RENX, 2023). Dans certains cas, les DCC ont augmenté jusqu'à 300 %, ce qui exerce une pression supplémentaire sur la viabilité des projets (RENX, 2023).
La région métropolitaine de Vancouver livre actuellement environ 23 424 nouveaux logements par an, mais la région a besoin d'environ 37 757 logements par an pour répondre à la demande. Cela signifie que les mises en chantier doivent augmenter de 61 % pour combler l'écart entre 2022 et 2026, ce qui implique la construction de 22 668 logements supplémentaires par an (Daily Hive, 2024). Les délais d'approbation constituent également un obstacle, Vancouver affichant une moyenne de 15,2 mois par demande (Storeys; Daily Hive, 2023).
En réponse, Vancouver a mis en place le cadre « 3-3-3-1 », qui prévoit 3 jours pour l'enregistrement, 3 semaines pour l'examen, 3 mois pour la décision et une validation finale, mais son impact reste pour l'instant limité (UDI, 2024). Des leaders du secteur tels que Rachel Lei (Keltic Canada) avertissent que la région a besoin de 50 000 à 55 000 logements par an, mais que l'offre est largement insuffisante en raison d'obstacles réglementaires, de frais excessifs et d'un processus d'approbation trop lent (RENX, 2024).
« En substance, ces nouvelles règles n’étaient rien d’autre qu’une mesure cosmétique… Le simple fait de désigner un terrain pour une densité plus élevée ne suffit pas à en faire automatiquement un site de construction viable. Ce sont les détails qui comptent. »
L'Alberta affiche généralement de meilleurs résultats que des provinces telles que l'Ontario et la Colombie-Britannique en matière de délais de développement résidentiel. Dans le corridor Calgary-Edmonton, les délais moyens d'obtention des permis s'élèvent à 13,5 mois à Calgary et à 12,9 mois à Edmonton, ce qui est plus rapide que dans la région métropolitaine de Vancouver (Institut Fraser, 2023).
Cependant, les retards persistent en Alberta. À Calgary, le délai moyen pour l'obtention d'un permis d'aménagement est de 130 jours, dépassant l'objectif de 120 jours fixé par la ville, tandis que les modifications du plan d'aménagement du territoire prennent 187 jours, dépassant l'objectif de 180 jours (Ville de Calgary, 2025). Les recours concernant les permis d'aménagement ont également augmenté, chaque recours coûtant aux promoteurs environ 500 dollars par jour jusqu'à ce qu'il soit tranché (Global News, 2025). À Edmonton, les réformes du zonage visant à freiner l'étalement urbain se sont heurtées à promoteur immobilier en raison des retards dans la mise en place des infrastructures et la coordination de la planification (CBC Edmonton, 2024). BILD Alberta indique que les interprétations incohérentes du code du bâtiment et les examens prolongés des permis allongent les délais de plusieurs mois (BILD Alberta, 2024).
Par ailleurs, l'Alberta a obtenu l'accès à 6 milliards de dollars de fonds fédéraux destinés au logement et aux infrastructures, mais la situation reste incertaine, car la province s'est opposée aux conditions liées aux réformes du zonage et au gel des redevances, ce qui pourrait retarder un soutien essentiel au développement immobilier (CBC, 2024). En réponse, la province a lancé en novembre 2024 le portail « Stop Housing Delays », offrant aux promoteurs et aux municipalités une plateforme pour signaler les obstacles bureaucratiques et contribuer à orienter les efforts de réforme provinciaux (LiveWire Calgary, 2024).
Malgré ces obstacles, le secteur du logement en Alberta affiche une forte dynamique : 33 577 nouveaux logements étaient en cours de construction en septembre 2024, soit une hausse de 35 % par rapport à l'année précédente, dont un nombre record de 9 903 appartements mis en chantier au cours du seul premier semestre (LiveWire Calgary, 2024). Ces chiffres suggèrent que l'approche proactive de la province et ses avantages réglementaires contribuent à accélérer la construction de logements dont le besoin se fait cruellement sentir.
« Le portail "Stop Housing Delays" permettra au gouvernement de l'Alberta d'écouter directement les promoteurs immobiliers, les municipalités et les partenaires… Cela contribuera à identifier et à éliminer les obstacles, afin, à terme, d'accélérer la construction de logements. »
Au Québec, la réglementation en matière de préservation du patrimoine a un impact considérable sur les délais de réalisation des projets immobiliers. Une enquête menée auprès de 42 promoteurs immobiliers a révélé que les projets de construction au point mort retardent la livraison d’au moins 25 000 logements dans toute la province (CityNews, 2023). Environ 14 500 de ces logements sont prévus à Montréal et dans ses environs, les promoteurs citant les lourdeurs des procédures d'octroi de permis, les obstacles liés au zonage et la résistance du public à la densification comme principales causes de ces retards (CityNews, 2022). Un exemple frappant est le fait que « 20 % des demandes de désignation patrimoniale sont à l'étude depuis plus de 10 ans » (CityNews, 2020).
Pour aggraver encore la pénurie de logements, le Québec connaît une forte baisse du nombre de mises en chantier et des taux d'inoccupation. On a estimé à 100 000 le nombre de logements manquants dans toute la province (CTV, 2022). L'ampleur de cette pénurie est exacerbée par un ralentissement dans le secteur de la construction. Entre janvier et novembre 2023, le Québec n'a enregistré que 29 963 mises en chantier, soit une baisse de 35 % par rapport à la même période l'année précédente (MEI, 2023). De nombreux projets dans ces zones sont confrontés à de longues procédures d'autorisation, les examens de conception ajoutant des mois de délai et faisant grimper les coûts. À Rosemont, par exemple, un règlement visant à préserver 561 maisons à toit plat a été reporté suite aux inquiétudes des propriétaires, illustrant ainsi comment les considérations patrimoniales retardent le développement (Global News, 2018).
Pour relever ces défis, la Ville de Montréal a annoncé une nouvelle norme visant à accélérer la délivrance des permis de construire. Prévue pour 2025, cette initiative fixe un délai d'attente maximal de 120 jours pour l'obtention d'un permis de construire. Ce changement fait suite aux retards constatés par le passé, certains permis pouvant prendre jusqu'à deux ans à être traités. La nouvelle norme devrait permettre de rationaliser le processus d'approbation et de faciliter la construction de nouveaux logements (Smart Capital, 2024).
Malgré les efforts déployés, les promoteurs immobiliers continuent d'exprimer leurs inquiétudes quant à la manière dont la réglementation en matière de patrimoine pourrait entraver la construction de logements. Cela souligne l'importance de trouver une solution équilibrée qui préserve le patrimoine culturel du Québec tout en répondant à la demande de logements (Global News, 2018).
« Il n'est pas normal que la ville de Vancouver ait, à elle seule, enregistré un nombre de mises en chantier presque équivalent à celui de toute la province de Québec. »
Halifax, le plus grand centre urbain de la province, a mis en place le « Centre Plan » afin de simplifier le zonage et d'accélérer les procédures d'autorisation d'aménagement. Cependant, ce plan a pris un retard considérable. Les accords d'aménagement prennent actuellement entre 8 mois et 2,5 ans, ce qui dépasse de loin l'objectif de 8 mois fixé par la ville. Les demandes de rezonage prennent entre 2 et 16 mois, alors que l'objectif n'est que de 3 à 8 mois. Les autorisations de lotissement prennent en moyenne 7,5 mois, soit près du double de l'objectif de 4 mois (Ville d'Halifax, 2023). Ces délais ralentissent la livraison de logements et sont source de frustration pour les promoteurs et les urbanistes.
Pour remédier à la pénurie de logements, Halifax a mis en place des réformes en matière de zonage, dont les nouvelles dispositions pourraient permettre la création de près de 200 000 nouveaux logements dans toute la ville (CBC News, 2024). La ville a également obtenu un soutien fédéral par le biais du Fonds d'accélération du logement, destiné à accélérer le développement dans les zones de croissance clés (CBC News, 2024). Pourtant, malgré ces efforts, des contraintes administratives et procédurales persistent. Selon l’indice Halifax 2024, les mises en chantier ont augmenté de 37,5 %, passant de 3 387 logements en 2022 à 4 657 en 2023, mais les livraisons ont légèrement baissé, passant de 3 061 à 2 954 (Halifax Partnership, 2024).
Pour l'avenir, la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) prévient que la Nouvelle-Écosse devra plus que doubler le nombre annuel de mises en chantier, le faisant passer d'environ 5 400 à plus de 12 500 logements entre 2025 et 2035, afin de rétablir l'accessibilité au logement. Si cette mesure est couronnée de succès, elle pourrait faire baisser le prix moyen des maisons de 511 000 $ à moins de 406 000 $ et réduire les loyers de 6 % (Marché immobilier de l'Ontario, 2025). Ces projections soulignent la nécessité de rendre les procédures d'approbation plus efficaces et prévisibles, et d'accélérer la réalisation des projets. Sans réelles améliorations au niveau de la mise en œuvre, même les politiques les plus audacieuses pourraient ne pas suffire à résoudre la crise du logement à Halifax.
« En fin de compte, d’un point de vue idéologique, la ville ne semble pas avoir à cœur de développer au maximum l’offre de logements. »
Résumé
La crise du logement au Canada est aggravée par des procédures lentes, complexes et coûteuses dans toutes les provinces, les retards étant dus à une bureaucratie à plusieurs niveaux, à des frais élevés, à des contraintes liées au patrimoine et à une mauvaise coordination interministérielle. En Ontario et en Colombie-Britannique, les délais dépassent souvent deux ans, tandis qu'au Québec et en Nouvelle-Écosse, les projets sont au point mort malgré les réformes politiques. L'Alberta obtient de meilleurs résultats, mais connaît tout de même des retards. Sans réformes urgentes visant à rationaliser la planification, à réduire les restrictions et à harmoniser les politiques, les objectifs en matière de logement resteront hors de portée et l'accessibilité financière continuera de se détériorer.
Vous souhaitez découvrir comment les données peuvent aider votre équipe à réduire les retards en phase de pré-développement ?
Discutons-en